Erbschaft, Steuer & Recht – was beim Immobilienerbe gilt
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Ein Immobilienerbe bringt nicht nur Chancen, sondern auch viele rechtliche und steuerliche Fragen mit sich. Ob Erbschaftssteuer, Haftung oder Grundbuchänderung – wer hier den Überblick verliert, riskiert finanzielle Nachteile.
Diese Seite beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Immobilienerbe, Steuer & Recht“. Du erfährst, wie die Steuerlast berechnet wird, welche Freibeträge gelten und worauf Erbengemeinschaften besonders achten müssen – von der Annahme des Erbes bis zur korrekten Umschreibung im Grundbuch.
Unser Ziel: Sicherheit im Umgang mit rechtlichen Pflichten – verständlich erklärt und mit klaren Empfehlungen für deinen nächsten Schritt.
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?
Beim Erben einer Immobilie fällt in der Regel Erbschaftssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Auch unbebaute Grundstücke oder Miteigentumsanteile unterliegen der Steuerpflicht. Die Steuer entsteht mit dem Erbfall, nicht erst beim späteren Verkauf.
Wie funktioniert die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Die Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt anhand des Verkehrswertes berechnet. Abgezogen werden persönliche Freibeträge. Wird die Immobilie vom Ehepartner oder Kind selbst genutzt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung greifen. Entscheidend sind dabei die Wohnfläche, Nutzungsdauer und familiäre Nähe zum Erblasser.
👉 Prüfen Sie mit einem Steuerberater, ob Sie von einer Steuerbefreiung oder Vergünstigung profitieren können – z. B. durch Selbstnutzung.
Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer?
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (Stand: 2025):
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Ehepartner: bis zu 500.000 €
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Kinder: bis zu 400.000 €
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Enkel: bis zu 200.000 €
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Geschwister oder Nichten/Neffen: nur 20.000 €
Nur der Wert über dem Freibetrag wird versteuert – in Stufen je nach Steuerklasse.
Haften Erben für Schulden des Verstorbenen?
Ja, mit Annahme des Erbes übernehmen Sie auch die Verbindlichkeiten des Erblassers – z. B. Kredite, offene Rechnungen oder Grundpfandrechte. In einer Erbengemeinschaft haften alle Miterben gesamtschuldnerisch.
👉 Prüfen Sie den Nachlass sorgfältig – bei Unsicherheit hilft eine Nachlassverzeichnis-Prüfung oder die Beratung durch einen Fachanwalt für Erbrecht.
Wie wird die Immobilie im Grundbuch auf die Erben übertragen?
Nach dem Erbfall muss das Grundbuch auf die Erbengemeinschaft oder den Alleinerben umgeschrieben werden. Dafür benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Umschreibung ist innerhalb von zwei Jahren kostenfrei, sofern sie beim Grundbuchamt rechtzeitig beantragt wird.
👉 Reichen Sie alle nötigen Unterlagen frühzeitig ein – so vermeiden Sie Verzögerungen und unnötige Gebühren.
