• Grundsteuerreform Gelsenkirchen 2025

Grundsteuerreform in Gelsenkirchen: Alles, was Immobilieneigentümer wissen müssen

Warum die Reform der Grundsteuer alle betrifft

Die Grundsteuer betrifft fast alle: Eigentümer, Mieter und Investoren. Doch die Reform, die 2025 in Kraft tritt, ist mehr als eine Anpassung – sie verändert die Bewertungsgrundlage für alle Immobilien in Deutschland. Wir erklären Ihnen, was das konkret für Gelsenkirchen bedeutet, wie die neuen Werte berechnet werden und worauf Sie achten müssen.

Kapitel 1: Was genau wurde geändert?

  1. Hintergrund der Reform: Warum wurde sie notwendig?
    • 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsmaßstäbe der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die alten Berechnungen basierten auf Einheitswerten, die seit Jahrzehnten nicht mehr aktualisiert wurden und daher nicht mehr die tatsächlichen Marktverhältnisse widerspiegelten.
    • Ziel der Reform ist eine gerechtere Bemessungsgrundlage, die den tatsächlichen Wert der Immobilien besser widerspiegelt.
  2. Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
    • Die neue Formel:
      • Boden- bzw. Grundstückswert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
      • Gebäudewert = Wohnfläche x Sachwertfaktor x Baualtersklasse
      • Steuermessbetrag = (Boden- bzw. Grundstückswert + Gebäudewert) x Steuermesszahl
      • Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz
    • Vergleich alt vs. neu:
      • Im alten System wurden die Werte auf Basis der Einheitswerte von 1964 ermittelt. Das neue System berücksichtigt aktuelle Bodenrichtwerte und Gebäudeeigenschaften.
  3. Neue Hebesätze in Gelsenkirchen Neben den Bewertungsänderungen wurden in Gelsenkirchen ab dem 1. Januar 2025 neue, differenzierte Hebesätze eingeführt, um die Reform möglichst aufkommensneutral umzusetzen.
    Diese betragen:

    • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 498 von Hundert
    • Wohngrundstücke (z. B. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser): 696 von Hundert
    • Unbebaute und Nichtwohngrundstücke (z. B. Geschäftsgrundstücke): 1.397 von Hundert

    Mit dieser Anpassung der Hebesätze soll sichergestellt werden, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Stadt Gelsenkirchen stabil bleibt. Dennoch können sich für einzelne Grundstückseigentümer je nach Objektart und neuen Bewertungsgrundlagen Abweichungen ergeben.

  4. Das Bundesmodell: Was macht NRW anders?
    • Nordrhein-Westfalen nutzt das Bundesmodell, das in vielen Bundesländern eingeführt wurde. Es basiert auf objektiven Bewertungsdaten wie Bodenrichtwerten und Gebäudeflächen. Im Vergleich dazu haben einige Bundesländer eigene Modelle entwickelt, etwa das Flächen-Lage-Modell in Bayern.

Kapitel 2: Welche Objektarten profitieren oder verlieren?

  1. Wer profitiert von Entlastungen?
    • Unbebaute Grundstücke: Diese Kategorie hat zugenommen, was erstaunlich ist, da unbebaute Grundstücke häufig niedrigere Bewertungsgrundlagen haben. Spezifische Gründe könnten in der Lage liegen.
    • Teileigentum: Die Objekte dieser Kategorie verzeichnen eine deutliche Reduzierung der Messbeträge um -36,62 %, was ihre Abgabenlast erheblich senkt.
    • Gemischt genutzte Grundstücke: Diese erhalten eine durchschnittliche Ermäßigung von -48,2 % aufgrund der Kombination von Wohn- und Gewerbenutzung.
    • Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe: Mit -14,7 % ist auch hier eine deutliche Reduzierung der Messbeträge zu verzeichnen.
    • Geschäftsgrundstücke: Diese werden mit einer durchschnittlichen Reduktion von -55,7 % stark entlastet.
  2. Welche Objektarten tragen eine höhere Belastung?
    • Einfamilienhäuser: Diese Kategorie verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von +16,87 %. Besonders betroffen sind hochwertige Objekte in bevorzugten Lagen.
    • Zweifamilienhäuser: Auch hier ist ein moderater Anstieg von +3,96 % zu verzeichnen, der für einige Eigentümer zu spürbaren Mehrkosten führen kann.
    • Unbebaute Grundstücke: Entgegen der Erwartung erfahren diese einen Anstieg um +12,4 %, was auf spezifische Faktoren wie Lage oder hohe Bodenrichtwerte zurückzuführen ist.

Grundsteuerreform in Gelsenkirchen

Durchschnittliche Bewertungsveränderungen nach Grundstücksarten
Grundsteuerreform Gelsenkirchen 2025 - Diagramm der Veränderungen
  1. Veranschaulichung der Veränderungen nach Objektart:
    • Einfamilienhäuser: +16,87 %
    • Zweifamilienhäuser: +3,96 %
    • Mietwohngrundstücke: -13,04 %
    • Wohnungseigentum: -1,45 %
    • Unbebaute Grundstücke: +12,4 %
    • Teileigentum: -36,62 %
    • Geschäftsgrundstücke: -55,7 %
    • Gemischt genutzte Grundstücke: -48,2 %
    • Sonstige bebaute Grundstücke: -14,7 %
    • Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe: -14,7 %

    Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Summe aller Messbeträge in Gelsenkirchen um -21,68 % gesunken ist. Das bedeutet, dass die Grundstücke in Gelsenkirchen im Durchschnitt günstiger bewertet werden als nach dem bisherigen Verfahren.

  2. Besondere Fälle in Gelsenkirchen Die Stadt Gelsenkirchen hat bereits alle Bescheide für die Grundbesitzabgaben 2025 verschickt. Einige Eigentümer wurden von drastischen Erhöhungen überrascht. So gibt es einen Fall, wie die WAZ Gelsenkirchen berichtet, in dem die Grundsteuer deutlich gestiegen ist – im genannten Beispiel von 2.000 Euro auf 11.000 Euro jährlich. Es gibt aber auch Eigentümer, die berichten, dass in ihrem Grundbesitzabgabenbescheid die Grundsteuer mit 0,00 Euro ausgewiesen ist. Vermutlich hat die Stadt Gelsenkirchen in diesem Fall die Berechnungen noch nicht abgeschlossen, die Grundbesitzabgabenbescheide aber bereits verschickt. Hier ist in den nächsten Monaten mit einer Korrektur zu rechnen.Bitte achten Sie auch bei Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid darauf, ob überhaupt Grundsteuer erhoben wird. Wenden Sie sich im Zweifelsfall direkt an die zuständige Stelle der Stadt Gelsenkirchen oder lassen Sie den Bescheid von einem Fachmann überprüfen.

Kapitel 3: Was müssen Eigentümer jetzt tun?

  1. Bescheide genau prüfen
    • Überprüfen Sie die im Bescheid angegebenen Werte, insbesondere den Bodenrichtwert und die Wohnfläche. Fehler können sich erheblich auf Ihre Steuerlast auswirken.
  2. Bei Fragen handeln
    • Bei Unstimmigkeiten wenden Sie sich bitte direkt an die Stadt Gelsenkirchen oder ziehen Sie einen Steuerberater hinzu. Die Stadt bietet auch eine Hotline für Fragen an.
  3. Einspruchsfristen beachten
    • Einsprüche gegen den Bescheid müssen innerhalb der gesetzlichen Fristen eingelegt werden. In der Regel haben Sie dafür einen Monat Zeit.
  4. Praktische Beispiele für Einspruchsfälle
    • Beispiel 1: Ein falscher Bodenrichtwert wurde angesetzt.
    • Beispiel 2: Die Wohnfläche wurde zu groß berechnet.

Kapitel 4: Auswirkungen auf Mieter und Investoren

  1. Grundsteuer als Nebenkosten: Was bedeutet das für Mieter?
    • Die Grundsteuer wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Erhöhungen der Grundsteuer können daher zu einer Erhöhung der Nebenkosten führen. Beispiel: Eine Erhöhung der Grundsteuer um 100 Euro pro Jahr würde bei einer 100 m² großen Wohnung rund 8,33 Euro pro Monat mehr kosten.
  2. Investoren im Fokus: Wie die Reform den Immobilienmarkt verändert
    • Höhere Grundsteuern können die Rendite von Immobilieninvestitionen schmälern. Investoren werden in Zukunft noch genauer prüfen, welche Objekte sich wirtschaftlich lohnen.

Kapitel 5: Dialog und Unterstützung für Gelsenkirchener Bürger

  1. Anlaufstellen in Gelsenkirchen
    • Die Stadt Gelsenkirchen bietet eine Vielzahl von Informationsmöglichkeiten, darunter eine Hotline und Online-FAQ. Nutzen Sie diese Angebote, um Ihre Fragen zu klären.
    • Für Informationen zur Grundsteuer in Gelsenkirchen können Sie die offizielle Webseite der Stadt besuchen: Stadt Gelsenkirchen
      Bei Fragen steht Ihnen die Abteilung für Grundbesitzabgaben unter der Telefonnummer 0209 169-5325 zur Verfügung.

      Die Sprechzeiten sind:

      • Montag: 08:30 – 12:30 Uhr
      • Dienstag: 08:30 – 15:30 Uhr
      • Donnerstag: 08:30 – 15:30 Uhr
      • Freitag: 08:30 – 12:30 Uhr

      Alternativ können Sie auch das Finanzamt Gelsenkirchen kontaktieren. Die zentrale Hotline ist unter der Nummer 0211 1655-1655 erreichbar.

      Die telefonischen Servicezeiten sind:

      • Montag bis Donnerstag: 08:00 – 18:00 Uhr
      • Freitag: 08:00 – 16:00 Uhr

      Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Finanzamts Gelsenkirchen.

      Für allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform hat die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen eine Grundsteuer-Hotline eingerichtet. Die Hotline ist von Montag bis Freitag von 09:00 bis 13:00 Uhr erreichbar. Die Kontaktdaten Ihres zuständigen Finanzamts finden Sie hier: Finanzverwaltung.NRW.de

      Bitte beachten Sie, dass die angegebenen Telefonnummern und Servicezeiten aktuell sind, sich aber ändern können. Es wird daher empfohlen, sich auf den entsprechenden Websites über die neuesten Informationen zu informieren.

  2. Ihre Meinung zählt

    Uns interessieren Ihre Erfahrungen mit der Grundsteuerreform. Haben Sie bereits Ihren Bescheid erhalten? Nutzen Sie den Kontaktbutton unten, um sich mit uns auszutauschen.

Konkret bedeutet das: Reform mit Herausforderungen und Chancen

Die Grundsteuerreform ist eine der größten Änderungen in der Immobilienbesteuerung seit Jahrzehnten. Für viele Eigentümer in Gelsenkirchen bedeutet sie Anpassungen, die gut nachvollzogen werden müssen. Doch mit einer genauen Prüfung und frühzeitiger Klärung von Fragen können Sie sicherstellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben.

Die Grundsteuerreform betrifft uns alle und wirkt sich je nach Objektart unterschiedlich aus. In Gelsenkirchen wollen wir Transparenz schaffen und den Eigentümern helfen, ihre Bescheide zu verstehen und gegebenenfalls zu handeln.”

Wir laden Sie herzlich ein, uns Ihre Fragen und Anmerkungen zur Grundsteuerreform mitzuteilen.
Nutzen Sie unsere Facebook-Seite, um mit anderen Eigentümern ins Gespräch zu kommen.
Gemeinsam schaffen wir Klarheit!

Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne.
Sie erreichen uns unter:

Tel. 0209 31000 – Shop Gelsenkirchen-Buer
Tel. 02361 8909010 – Shop Recklinghausen

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © r2h_photography – Diagramm: © Hundt Media

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