Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger, Ertragsfaktor)

und Rendite von Immobilien 2023–2025

* Die fehlenden Werte für 2025 folgen ca. Ende März

Die Entscheidung, in Immobilien zu investieren, hängt von vielen Faktoren ab – von der Lage und Beschaffenheit des Objekts bis hin zu den erwarteten Renditechancen. Eine der wichtigsten Kennzahlen für Investoren ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger). Dieser Wert beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Nettomieteinnahmen. Er ermöglicht eine schnelle Einschätzung, wie rentabel eine Investition sein kann.

Warum ist der Kaufpreisfaktor Vervielfältiger so wichtig?

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis sich eine Immobilie allein durch Mieteinnahmen amortisiert. Ein niedriger Vervielfältiger deutet oft auf eine höhere Rendite hin, während ein hoher Wert eher auf eine langfristige Investition hindeutet.

Kaufpreisfaktor in den Städten des Ruhrgebiets

Gerade im Ruhrgebiet, das durch seinen Strukturwandel neue Wohn- und Investitionsmöglichkeiten bietet, ist der Kaufpreisfaktor Vervielfältiger ein entscheidender Indikator. Wir analysieren den Immobilienmarkt in Gelsenkirchen, Recklinghausen, Herten, Dorsten, Gladbeck und Marl und zeigen, welche Renditechancen sich in diesen Städten ergeben.

Welche Städte bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten?

• Gelsenkirchen: Attraktive Kaufpreise mit solider Mietrendite

• Recklinghausen: Hohe Nachfrage in zentralen Lagen

• Herten: Günstige Kaufpreise mit Potenzial zur Wertsteigerung

• Dorsten: Beliebt bei Kapitalanlegern wegen stabiler Mieten

• Gladbeck & Marl: Günstige Einstiegspreise für Investoren

Lohnt sich eine Investition?

Wer eine Immobilie im Ruhrgebiet kaufen möchte, sollte den Kaufpreisfaktor Vervielfältiger genau prüfen. Diese Kennzahl bietet eine erste Orientierung zur Rentabilität und hilft, fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite

Mehrfamilienhäuser 2025

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Mehrfamilienhäuser	14,4	13,5 – 15,2	6,94 %	6,58 – 7,40 %
* Recklinghausen	Mehrfamilienhäuser	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar
* Herten	Mehrfamilienhäuser	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar
Dorsten, Gladbeck, Marl *	Mehrfamilienhäuser	14,9	13,2 – 16,6	6,71 %	6,02 – 7,58 %

Mehrfamilienhäuser 2024

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Mehrfamilienhäuser	15,00	14,40 – 15,46	6,67 %	6,47 – 6,94 %
Recklinghausen	Mehrfamilienhäuser	16,90	14,14 – 19,66	5,92 %	5,09 – 7,07 %
Herten	Mehrfamilienhäuser	18,00	16,40 – 19,70	5,56 %	5,08 – 6,10 %
Dorsten, Gladbeck, Marl *	Mehrfamilienhäuser	15,10	12,73 – 17,46	6,62 %	5,73 – 7,86 %

Mehrfamilienhäuser 2023

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Mehrfamilienhäuser	14,50	13,30 – 15,00	6,90 %	6,67 – 7,52 %
Recklinghausen	Mehrfamilienhäuser	15,80	13,50 – 17,50	6,33 %	5,71 – 7,41 %
Herten	Mehrfamilienhäuser	16,80	15,20 – 18,40	5,95 %	5,43 – 6,58 %
Dorsten	Mehrfamilienhäuser	17,40	14,00 – 18,10	5,75 %	5,52 – 7,14 %
Gladbeck	Mehrfamilienhäuser	16,80	14,20 – 18,30	5,95 %	5,46 – 7,04 %
Marl	Mehrfamilienhäuser	16,80	14,40 – 18,50	5,95 %	5,41 – 6,94 %

Quelle: Grundstücksmarktberichte 2023–2025 der Gutachterausschüsse Stadt/Gemeinde, Hundt Research
* Werte wurden stadtübergreifend zusammengefasst aufgrund begrenzter Verkaufsfälle

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite

Dreifamilienhäuser 2025

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Dreifamilienhäuser	21,5	18,4 – 24,6	4,65 %	4,07 – 5,43 %
* Recklinghausen	Dreifamilienhäuser	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar
* Herten	Dreifamilienhäuser	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar	in Kürze verfügbar
Dorsten, Gladbeck, Marl *	Dreifamilienhäuser	20,1	16,1 – 24,1	4,98 %	4,15 – 6,21 %

Dreifamilienhäuser 2024

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Dreifamilienhäuser	19,00	15,80 – 22,30	5,26 %	4,48 – 6,33 %
Recklinghausen	Dreifamilienhäuser	20,70	17,00 – 24,40	4,83 %	4,10 – 5,88 %
Herten	Dreifamilienhäuser	20,70	18,50 – 23,00	4,83 %	4,35 – 5,41 %
Dorsten, Gladbeck, Marl *	Dreifamilienhäuser	19,40	16,27 – 22,54	5,15 %	4,44 – 6,15 %

Dreifamilienhäuser 2023

Stadt	Objektart	Ø Ertragsfaktor	Spanne Ertragsfaktor	Ø Rendite	Spanne Rendite
Gelsenkirchen	Dreifamilienhäuser	16,75	13,50 – 20,00	5,97 %	5,00 – 7,41 %
Recklinghausen	Dreifamilienhäuser	22,30	19,80 – 24,80	4,48 %	4,03 – 5,05 %
Herten	Dreifamilienhäuser	21,40	19,20 – 23,60	4,67 %	4,24 – 5,21 %
Dorsten	Dreifamilienhäuser	20,40	16,90 – 23,90	4,90 %	4,18 – 5,92 %
Gladbeck	Dreifamilienhäuser	18,80	14,90 – 22,70	5,32 %	4,41 – 6,71 %
Marl	Dreifamilienhäuser	23,40	18,60 – 27,80	4,27 %	4,60 – 5,38 %

Quelle: Grundstücksmarktberichte 2023–2025 der Gutachterausschüsse Stadt/Gemeinde, Hundt Research
* Werte wurden stadtübergreifend zusammengefasst aufgrund begrenzter Verkaufsfälle

Fragen & Antworten (FAQ)

Zum Thema Kaufpreisfaktor

Wie wird der Kaufpreisfaktor definiert?

Der Kaufpreisfaktor ist definiert als das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den Jahresnettomieteinnahmen. Er gibt an, wie viele Jahresnettomieten erforderlich sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu erwirtschaften.

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Nettomieteinnahmen geteilt wird. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen günstiger ist und die Immobilie potenziell rentabler sein könnte.

Die Formel lautet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / jährliche Nettomieteinnahmen

Hier ist eine Beispielberechnung:

Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro und die jährlichen Nettomieteinnahmen belaufen sich auf 15.000 Euro.

Kaufpreisfaktor = 300.000 Euro / 15.000 Euro

Der Kaufpreisfaktor beträgt in diesem Fall 20. Das bedeutet, dass der Kaufpreis der Immobilie dem 20-fachen der Jahresnettomieten entspricht.

Bitte beachten Sie, dass dies nur ein Beispiel ist und die tatsächlichen Zahlen je nach Immobilie und Markt variieren können. Die Berechnung des Kaufpreisfaktors ermöglicht es jedoch, die Rentabilität einer Immobilie zu bewerten und verschiedene Investitionsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor (Rohertrags- und Reinertragsfaktor)

Der Kaufpreisfaktor, auch Rohertragsfaktor und Reinertragsfaktor genannt, sind verschiedene Kennzahlen, die bei der Bewertung einer Immobilie verwendet werden. Der Hauptunterschied zwischen ihnen liegt in den verwendeten Ertrags- und Kostenkomponenten.

Der Rohertragsfaktor wird berechnet, indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird. Die Bruttomieteinnahmen umfassen alle Mieteinnahmen vor Abzug von Betriebskosten, Verwaltungskosten oder sonstigen Aufwendungen. Der Rohertragsfaktor gibt an, wie viele Jahre Mieteinnahmen erforderlich sind, um den Kaufpreis der Immobilie zu erwirtschaften. Ein niedriger Rohertragsfaktor weist auf eine potenziell rentablere Immobilie hin.

Der Reinertragsfaktor hingegen errechnet sich aus dem Kaufpreis dividiert durch die jährlichen Nettomieteinnahmen. Die Nettomieteinnahmen berücksichtigen die tatsächlichen Einnahmen nach Abzug aller Ausgaben wie Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Der Reinertragsfaktor ermöglicht eine genauere Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie, da er die tatsächlichen Kosten berücksichtigt.

Es ist wichtig zu beachten, dass sowohl der Rohertragsfaktor als auch der Reinertragsfaktor bei der Bewertung einer Immobilie verwendet werden können, je nachdem, welche Informationen und Perspektiven benötigt werden. Sie ermöglichen es Investoren und Käufern, die Rentabilität verschiedener Immobilien zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Wovon hängen Kaufpreisfaktoren ab?

Die Kaufpreisfaktoren können von verschiedenen Faktoren abhängen. Nachfolgend sind einige wesentliche Einflussfaktoren aufgeführt:

1. Lage: Die Lage einer Immobilie spielt bei der Bestimmung des Kaufpreisfaktors eine entscheidende Rolle. Attraktive Lagen mit hoher Nachfrage und guter Infrastruktur können zu höheren Kaufpreisfaktoren führen, weniger begehrte Lagen zu niedrigeren Faktoren.

2. Immobilientyp: Unterschiedliche Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser haben unterschiedliche Marktbedingungen und damit auch unterschiedliche Kaufpreisfaktoren.

3. Zustand der Immobilie: Der Zustand der Immobilie kann den Kaufpreisfaktor beeinflussen. Gut gepflegte und renovierte Immobilien können höhere Faktoren erzielen als solche, die größere Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erfordern.

4. Marktlage: Die aktuelle Marktlage und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage haben einen erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisfaktoren. In einem wettbewerbsintensiven Markt mit hoher Nachfrage können die Faktoren tendenziell höher sein, während in einem Markt mit geringer Nachfrage niedrigere Faktoren vorherrschen können.

5. Wirtschaftliche Bedingungen: Die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen, wie z. B. die Zinssätze und das Einkommensniveau der potenziellen Käufer, können sich ebenfalls auf die Kaufpreisfaktoren auswirken.

Achtung!
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Faktoren in Kombination wirken und für jeden Immobilienmarkt individuell unterschiedlich sein können. Es ist daher ratsam, eine professionelle Immobilienbewertung und Marktanalyse durchzuführen, um den spezifischen Kaufpreisfaktor für eine bestimmte Immobilie zu ermitteln.

Was ist für einen Investor ein guter Kaufpreisfaktor?

Für einen Investor kann ein guter Kaufpreisfaktor für eine Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängen, einschließlich der individuellen Anlagestrategie und Risikobereitschaft. Im Folgenden sind einige Beispiele für mögliche Kaufpreisfaktoren aufgeführt, die von Investoren häufig als vorteilhaft angesehen werden:

Beispiel 1: Ein Kaufpreisfaktor von 10 Angenommen, eine Immobilie kostet 200.000 Euro und generiert eine Jahresnettomieteinnahme von 20.000 Euro. Der Kaufpreisfaktor würde sich wie folgt berechnen: 200.000 Euro / 20.000 Euro = 10. Ein Kaufpreisfaktor von 10 bedeutet, dass die Immobilie theoretisch in 10 Jahren durch die Mieteinnahmen zurückgezahlt werden könnte.
Beispiel 2: Ein Kaufpreisfaktor von 8 Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro und generiert eine Jahresnettomieteinnahme von 50.000 Euro. Der Kaufpreisfaktor würde sich wie folgt berechnen: 400.000 Euro / 50.000 Euro = 8. Ein Kaufpreisfaktor von 8 bedeutet, dass die Immobilie theoretisch in 8 Jahren durch die Mieteinnahmen zurückgezahlt werden könnte.
Beispiel 3: Ein Kaufpreisfaktor von 12 Angenommen, eine Immobilie kostet 300.000 Euro und generiert eine Jahresnettomieteinnahme von 25.000 Euro. Der Kaufpreisfaktor würde sich wie folgt berechnen: 300.000 Euro / 25.000 Euro = 12. Ein Kaufpreisfaktor von 12 bedeutet, dass die Immobilie theoretisch in 12 Jahren durch die Mieteinnahmen zurückgezahlt werden könnte.

Diese Beispiele dienen lediglich der Veranschaulichung und können je nach Marktlage und individuellen Präferenzen variieren.

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie variiert stark je nach Lage und Ausstattung, was wiederum mit dem damit verbundenen Risiko zusammenhängt. Bei einer Immobilie in ungünstiger Lage können Renditen von ca. 10 % erforderlich sein, um mögliche Mietausfälle und das Nachvermietungsrisiko abzudecken. In einem solchen Fall könnte der Kaufpreisfaktor bei etwa 10 liegen. Demgegenüber ist das Risiko bei einer Immobilie in erstklassiger Lage deutlich geringer. Investoren könnten bereit sein, Renditen von 2 bis 2,5 % zu akzeptieren, was einen Kaufpreisfaktor von 40 bis 50 bedeuten könnte. Letztendlich hängt der angemessene Kaufpreisfaktor von verschiedenen Faktoren ab und sollte immer vor dem Hintergrund der individuellen Anlagestrategie und der gewünschten Risikobereitschaft betrachtet werden.

Gibt es andere Bezeichnungen für den Begriff Kaufpreisfaktor?

Ja, der Begriff “Kaufpreisfaktor” wird auch unter verschiedenen anderen Bezeichnungen verwendet, je nach Kontext und Region. Hier sind einige alternative Bezeichnungen für den Kaufpreisfaktor:

Ertragsfaktor: Diese Bezeichnung wird häufig verwendet, um den Zusammenhang zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den damit verbundenen Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, zu beschreiben.
Vervielfältiger: Der Begriff “Vervielfältiger” bezieht sich auf den Faktor, mit dem die Jahresnettomiete multipliziert wird, um den Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Er wird oft verwendet, um die Rentabilität einer Investition zu bewerten.
Multiplikator: Ähnlich wie der Vervielfältiger beschreibt der Begriff “Multiplikator” den Faktor, mit dem die Mieteinnahmen multipliziert werden, um den Kaufpreis zu ermitteln. Er wird verwendet, um die Beziehung zwischen dem Ertrag einer Immobilie und ihrem Wert zu quantifizieren.

Diese Bezeichnungen werden in der Immobilienbranche verwendet, um den Zusammenhang zwischen dem Kaufpreis und den Erträgen einer Immobilie zu beschreiben. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Begriffe letztendlich auf den gleichen Konzepten basieren und in der Praxis oft austauschbar verwendet werden.