DIE BONITÄTSPRÜFUNG BEIM IMMOBILIENKAUF DIENT VOR ALLEM DEN KAUFINTERESSENTEN

Wer sich für den Erwerb von Wohneigentum interessiert, sollte seine finanziellen Möglichkeiten kennen. Häufig werden die Informationen hierzu schon von der Bank oder dem Vermarkter der Immobilie abgefragt – ebenso häufig sind solche Fragen den Kaufinteressenten unangenehm.

Sowohl für die Verkäufer als auch für die Käufer gibt es kaum eine unangenehmere Situation, als dass ein Geschäft an mangelnder Bonität scheitert. Der Interessent ist begeistert vom Objekt, die handelnden Personen sind sich symphatisch – und das kreditgebende Institut zeigt mit dem Daumen nach unten. Dieses unangenehme Ergebnis lässt sich durch eine vorherige Bonitätsprüfung vermeiden.

REGELWERK DER GESETZGEBUNG

Die persönlichen Finanzen sind oft ein heikles und sensibles Thema, bei dem viele Menschen Diskretion wünschen. Dennoch gibt es Vorschriften wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die die Offenlegung bestimmter finanzieller Informationen von Kreditnehmern verlangen. Die ursprünglich von der EU erlassene Richtlinie wurde im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Sie soll dazu beitragen, Kreditausfälle zu verhindern und damit Banken vor möglichen finanziellen Schieflagen zu bewahren. Im Zuge dessen müssen Kreditinstitute nun noch genauer prüfen, ob potenzielle Kreditnehmer in der Lage sind, das für die Finanzierung von Wohneigentum benötigte Darlehen auch tatsächlich zurückzuzahlen. Diese Prüfung erfordert zwar eine gewisse Offenheit der Kreditnehmer, hilft aber letztlich sowohl den Banken als auch den Kreditnehmern, finanzielle Risiken zu minimieren.

FRAGEN AUCH SEHR PERSÖNLICHER NATUR

Die Kreditinstitute sind gesetzlich verpflichtet, nicht nur nach den finanziellen Verhältnissen der potentiellen Kreditnehmer zu fragen, sondern auch darüber hinausgehende Aspekte zu berücksichtigen. Dazu gehören z.B. der Familienstand der Interessenten und mögliche Veränderungen in naher Zukunft, wie z.B. Heirat oder Geburt von Kindern. Darüber hinaus müssen die Kreditinstitute sicherstellen, dass die Kreditnehmer bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit ausreichend abgesichert sind. Dabei spielt auch die Branche, in der die Kreditnehmer tätig sind, eine wichtige Rolle. So unterscheiden sich beispielsweise die Risiken von Dachdeckern, Friseuren oder Malern erheblich. Insgesamt müssen Kreditinstitute bei der Kreditvergabe also nicht nur finanzielle Aspekte berücksichtigen, sondern auch die persönliche Situation und die beruflichen Risiken der potenziellen Kreditnehmer in ihre Entscheidung einbeziehen.

WELCHES POTENZIAL HAT DAS KAUFOBJEKT

Neben der persönlichen Situation des potenziellen Kreditnehmers spielt der Wert der zu finanzierenden Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe. Dabei wird nicht nur der aktuelle Wert der Immobilie berücksichtigt, sondern auch die voraussichtliche Wertentwicklung. Die Kreditinstitute planen dabei nicht nur für den Zeitraum der Finanzierung, sondern auch für die einzelnen Etappen, in denen solche Finanzierungen üblicherweise abgewickelt werden. Schließlich ist der Wert der Immobilie eine der wichtigsten Sicherheiten für den Kreditgeber. Eine detaillierte Analyse des Immobilienmarktes und der damit verbundenen Risiken ist daher von zentraler Bedeutung, um das Kreditausfallrisiko zu minimieren. Darüber hinaus sollten potenzielle Kreditnehmer stets bedenken, dass der Wert ihrer Immobilie in der Zukunft starken Schwankungen unterliegen kann und daher eine gründliche Prüfung der persönlichen und finanziellen Verhältnisse unerlässlich ist, um langfristig finanziell abgesichert zu sein.

HAFTUNGSRISIKEN DER BANKEN

Vor allem Verbraucherschützer sehen den Vorteil, dass kein Kunde mehr in eine teure Finanzierung gedrängt wird, die er sich eigentlich nicht leisten kann. Denn auch diese Seite der Medaille muss rund um das Thema betrachtet werden. Auch Veränderungen der Gesamtwirtschaft werden so bereits im Vorfeld berücksichtigt, um größere Kreditausfälle wie nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA zu vermeiden.

Geben Banken eine Empfehlung für einen Vertragsabschluss und stellt sich später heraus, dass sich der Kunde das Darlehen eigentlich nicht hätte leisten können, sind die Banken zum Schadenersatz verpflichtet. Sie müssen den überforderten Kunden dann beispielsweise im Zinssatz entgegen kommen oder ein Sonderkündigungsrecht einräumen.

Grundsätzlich bringt die neue Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie Vorteile für beide Seiten. Die Banken sind zwar verpflichtet, eine umfangreichere Prüfung vorzunehmen, sie erlangen hierdurch aber auch mehr Sicherheit vor eventuellen Kreditausfällen. Banken, die eine gründliche Prüfung durchgeführt haben, müssen fast keine Sonderprüfungen vornehmen. Auch für Verbraucher bringt die neue Richtlinie Vorteile, denn sie werden unter Umständen davor bewahrt, eine Fehlentscheidung zu treffen. Meist haben die Banken nämlich viel mehr Einblick in die Materie der Immobilienpreisentwicklung und können Fehlentwicklungen viel deutlicher einschätzen. Mitunter kann es sinnvoller sein, vor einem sofortigen Abschluss eines Kredites erst etwas Eigenkapital anzusparen, um die nötige Kreditsumme zu reduzieren. In diesem Zusammenhang können Interessenten an einem Immobilienkauf auch eine Bankberatung in Anspruch nehmen, um ihre künftigen Vorhaben zu besprechen.

KOPF IN DEN SAND IST KEINE LÖSUNG

Abschließend sollte für diejenigen, die eine fremdfinanzierte Immobilie erwerben wollen, noch der Hinweis gegeben werden, dass eine nachträgliche Bonitätsprüfung erhebliche Zeitverzögerungen mit sich bringt. Erfahrungsgemäß kann es bis zu 7 Wochen dauern, die ein Kreditinstitut benötigt, um die Liquidität eines Kunden entlang der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie seriös zu prüfen.

Die Zeit mag sich der interessierte Käufer gerne nehmen – der Verkäufer hat immer ein größeres Interesse daran, dass sein Objekt so schnell wie möglich den passenden Käufer findet.