Privatinsolvenz droht – was passiert mit der Immobilie?
Ein Insolvenzverfahren umfasst – bis auf unpfändbare Gegenstände wie Handy, Schrank und Bett – das gesamte Vermögen eines Schuldners. Dazu gehören auch Immobilien. Diese darf ein Schuldner bei einer Insolvenz nicht in seinem Besitz behalten. Doch was passiert mit der Immobilie in der Insolvenz?
Die Entscheidung darüber, was mit einer Immobilie während des Insolvenzverfahrens geschieht, trifft der zuständige Insolvenzverwalter. Schließlich ist es seine Aufgabe, sicherzustellen, dass die Forderungen aller Gläubiger erfüllt werden. Oft beantragen Insolvenzverwalter, dass die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert wird, damit mit dem Verkaufserlös die Schulden bezahlt werden können. Diesem Verfahren müssen die Gläubiger grundsätzlich zustimmen. Sie können aber auch selber die Zwangsversteigerung beantragen. Diese sollte aber nach Möglichkeit vermieden werden, da die Immobilien dann meist unter Wert verkauft werden müssen. Nicht umsonst finden sich hier die sogenannten Schnäppchenjäger. Statt der Zwangsversteigerung kann der Insolvenzverwalter aber auch beschließen, dass die Immobilie vermietet wird. So lässt sich gelegentlich der Erlös aus der Immobilie auf Dauer sichern.
Vor der Insolvenz die Immobilie verkaufen, oder freikaufen?
Eine Immobilie kann aus der Insolvenzmasse freigekauft werden. Ist eine Immobilie nach Wertermittlung eines Sachverständigen beispielsweise 380.000 Euro wert, gleichzeitig aber mit 250.000 Euro im Grundbuch belastet, so besteht theoretisch ein Überschuss von 130.000 Euro. Das wäre also der Wert in der Insolvenzmasse. Diese 130.000 Euro können als Ausgleich in die Insolvenzmasse eingezahlt werden.
Die Immobilie noch schnell vor der Beantragung der Insolvenz zu verkaufen – davon raten Experten grundsätzlich ab. Denn dies könnte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Nach Paragraf 133 Insolvenzordnung könnte das als vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger bewertet werden und somit eine Straftat darstellen. Hierzu werden die letzten zehn Jahre vor dem Antrag zur Privatinsolvenz betrachtet. Gegebenenfalls kann der Verkauf dann angefochten werden. Der Verkauf müsste dann rückgängig gemacht werden. Daraus wiederum könnten Schadensersatzforderungen gegenüber dem Käufer entstehen. Im schlimmsten Fall könnte der Schuldner sogar strafrechtlich verfolgt werden.
Immobilie aus der Insolvenzmasse lösen
Ist eine Immobilie nur noch wenig wert, weil sie beispielsweise marode ist, kann sie zur Tilgung der Schulden oft nicht mehr genutzt werden. Denn der Verkauf oder die Zwangsversteigerung könnten dann Kosten verursachen und somit die Insolvenzmasse senken. In einem solchen Fall kann der Insolvenzverwalter die Immobilie aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Schuldner zurückgeben. Allerdings ist dann der Schuldner für die Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten weiterhin verantwortlich. Immobilienprofis wissen, dass sich dies bei bestehenden Schulden so gut wie nie lohnt.
Experten empfehlen: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bevor Sie den Antrag zur Privatinsolvenz stellen, sprechen Sie unbedingt vorher mit dem zuständigen Insolvenzverwalter!
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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