geerbte immobilie aufteilen

Geerbte Immobilie aufteilen – die häufigsten Schwierigkeiten

Wird eine Immobilie vererbt, gibt es meistens nicht nur einen Alleinerben, sondern eine Erbengemeinschaft, unter der das geerbte Vermögen aufgeteilt werden muss. Im Interview erklärt Rechtsanwalt Johns, welches die ersten Schritte sind, die Erben in dieser Situation unternehmen sollten.

Herr Johns, was raten Sie Erben, die eine geerbte Immobilie zwischen mehreren Parteien aufteilen müssen? Wie sollten sie da am besten rangehen, um schnell zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen?

„Ganz am Anfang steht natürlich die große Frage, was ist die Immobilie tatsächlich wert? Das heißt der erste Weg in diesem Zusammenhang führt zu einem Immobiliensachverständigen oder zum Immobilienmakler, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln – und zwar nicht nur „grob“ zu ermitteln. Man kann zwar sagen, wir schauen ersteinmal im Internet nach oder sehen uns vielleicht ein paar Vergleichsimmobilien in der Nachbarschaft an, aber das nützt einem nichts, denn ein Unterschied von 40.000 oder 50.000 Euro in der Auseinandersetzung von mehreren Erben bedeutet, wenn einer der Erben die Immobilie behalten will, dass er den anderen dann so viel mehr auszahlen müsste.“

1. Schritt – Ein Verkehrswertgutachten muss her

Zuerst sollte also ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, wie geht es dann weiter, wenn der Wert der Immobilie bekannt ist? „Aus anwaltlicher Sicht: die häufigste Schwierigkeit besteht darin, dass gemeinschaftlich ein Marktwert gefunden wird, mit dem alle Erbberechtigten so gut leben können, dass sie sagen, okay, wenn dieser Wert rauskommt, dann können wir uns auf einen Auseinandersetzungsplan einigen. Entweder einer der Erben übernimmt die Immobilie oder die Immobilie wird veräußert, und aus dem Veräußerungsgewinn wird nach Tilgung der eingetragenen Belastungen an die Mitglieder der Erbengemeinschaft der jeweilige Anteil des übrigbleibenden Verkaufserlöses ausgezahlt.“

2. Schritt – Restschulden prüfen

Wie können Erben überhaupt herausfinden, welche Belastungen noch getilgt werden müssen, wo sind diese Belastungen zu finden bzw. wo bekomme ich Informationen her? „Man kann das nicht anhand des Grundbuchauszuges direkt erkennen, wie hoch die tatsächliche Grundschuldbelastung ist. Wenn die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist, also ein Darlehen noch nicht komplett zurückgezahlt wurde, bekommt man das durch den Darlehensvertrag, bei der finanzierenden Bank, heraus. Dort gibt es im hinten Teil eine Aufstellung mit den Raten, die im bezahlt werden müssen, sodass man genau erkennen kann für einen bestimmten Monat, wie hoch valutiert denn da jetzt noch die Belastung aus dieser Grundschuld. Es kann auch sein, dass beispielsweise ein Bausparvertrag noch im Grundbuch an zweiter Stelle in der Abteilung III eingetragen ist, weil der Erblasser vielleicht mit einem Bausparvertrag das Bad und die Küche renoviert oder irgendwann eine neue Heizungsanlage gekauft hat. Man kann dann eben auch dort schauen, was für eine Restschuld noch zurückgezahlt werden muss. Mit diesen ganzen Aufstellungen, die man so ermittelt, und dem, was dann rauskommt, kann die nächste Überlegung starten.“

3. Schritt – Nun liegt ein Ergebnis vor

Man zieht also den Saldo aus dem ermittelten Immobilienwert und den Belastungen, die herausgefunden wurden – und dann weiß man, was es an „Geldmitteln“ zu verteilen gibt? „Ja, und erst dann stellt sich die Frage: Wird die Immobilie jetzt verkauft? Will einer der Erben die Immobilie behalten? Kann derjenige, der die Immobilie „behält“, die anderen in kompletter Höhe auszahlen und wie ermittelt man diesen Auszahlungswert? Vor der Einleitung einer tatsächlichen Vermögensauseinandersetzung kann ich nur dringend dazu raten, dass man genau diese Überlegungen anstellt, und dass alle Beteiligten sich zuerst darüber klar werden: Wie hoch ist eigentlich der Auseinandersetzungswert?“

Benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten oder professionelle Beratung und Unterstützung bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie? Wir beraten Sie gerne.

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Weitere wichtige Informationen:

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: ©Butch