Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf meiner Eigentumswohnung?

Oft werden wir gefragt, was passiert eigentlich mit der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellung genannt) beim Verkauf meiner Eigentumswohnung?

Diese Information ist nicht nur für den Verkäufer sehr wichtig, sondern ebenfalls für den Käufer einer Wohnung, da der vorhandene Rücklagenbetrag einen Einfluss auf den Kaufpreis der Wohnung hat.

Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 Abs. 5 Nr. 4 ist die Wohnungseigentümer-gemeinschaft einer Eigentumsanlage gesetzlich verpflichtet eine angemessene Geldsumme (Instandhaltungsrückstellung) zu bilden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss, in den Wirtschaftsplan, durch die Eigentümerversammlung festgelegt. Der Verteilerschlüssel orientiert sich dabei an den Miteigentumsanteilen der Eigentümergemeinschaft, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (auch Teilungserklärung) vereinbart wurde. Hiermit sollen künftig anfallende, größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z.B. eine neue Dacheindeckung) oder dringend anfallende Reparaturen wie zum Beispiel der Austausch eines defekten Heizungsbrenners mit abgedeckt werden. Angespart und gezahlt wird die Instandhaltungsrücklage monatlich mit dem festgelegten Hausgeld. Das entsprechende Rücklagenkonto dazu führt der Hausverwalter, dieser ist durch das WEG verpflichtet diese Rücklage einmal im Jahr mit der Eigentümergemeinschaft abzurechnen.

Keine Auszahlung der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf möglich!

Eine Auszahlung der anteiligen Instandhaltungsrücklage an einen Eigentümer der seine Wohnung veräußert, ist in der Gesetzgebung nicht vorgesehen. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage (sie gehört zum Verwaltungsvermögen § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG) darf nur zur Instandsetzung- und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden. Nur bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ein Einsatz der Rücklage für laufende Kosten zulässig.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, so verbleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft und geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über. Eine anteilige Auszahlung der eingezahlten Instandhaltungsrücklage, vor wirtschaftlichen Übergang, kann der Verkäufer von der Eigentümergemeinschaft nicht verlangen.

Der Verwalter gibt Auskunft über die Höhe der Instandhaltungsrücklage

Der Wohnungseigentumsverwaltung ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, den gemeinschaftlichen Rücklagenbetrag (Instandhaltungsrücklage), gesondert von anderem Vermögen zu verwalten.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erfragt ein ordentlich arbeitender Immobilienmakler beim Verwalter die exakte Höhe der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft an. Der Verwalter gibt in der Regel kurzfristig eine schriftliche Auskunft über die bereits eingegangene Geldsumme.

Steuerliche Vorteile nutzen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung hat jeder Käufer in Deutschland Grunderwerbsteuer, bemessen auf Basis des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie, an das zuständige Finanzamt zu zahlen. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Grunderwerbsteuersatz (Stand: 21.04.2014) derzeit 5%. Diese Steuer wird, so beschreibt es schon das Wort „Grunderwerb“-Steuer, allerdings nur auf den erworbenen Grundbesitz erhoben und nicht für einen Geldbetrag der Instandhaltungsrücklage. Aus diesem Grund sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, das folgende Formulierung im Kaufvertrag mit aufgenommen wird:

Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von x.xxx.xx EUR
(in Worten: xxx EUR).

So lassen sich je nach Höhe der eingezahlten Instandhaltungsrücklage schnell mehrere hundert Euro an Grunderwerbsteuer sparen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Text: Ralf Robert Hundt – Foto: Vizafoto