Niedrige Hypothekenzinsen, knappes Immobilienangebot
Gute Gründe für den Immobilienkauf
Wohnimmobilien gehören weiterhin zum Investitionsgut Nr. 1 der Deutschen – ob vermietet oder selbst genutzt. In der Summe stellt das Wohneigentum in deutschem Privatbesitz einen Betrag von rund 3,6 Billionen Euro dar. Angesichts historisch niedriger Zinsen am deutschen Kapitalmarkt interessieren sich aktuell rund 25% aller Deutschen für die Investition in „Betongold“. Dabei spielt es auch eine Rolle, dass in den großen Städten die Verdichtungsmaßnahmen weitestgehend abgeschlossen sind. Hier kann kaum noch neu gebaut werden, das Angebot geht entsprechend zurück und wer heute in Bestand investiert, braucht sich kaum Sorgen machen, dass der Wert der Objekte auf Sicht geringer wird. Doch es gibt noch mehr gute Gründe für die Investition in Immobilien.
Der Bankier und Publizist Freiherr von Bethmann brachte eine einfache Formel auf den Punkt: „Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten.“ Hierbei berücksichtigte er das Prinzip, mit Hilfe von Fremdkapital einen Sachwert zu erwerben und durch Einahmen aus Steuervorteilen und Mieten, Zins und Tilgung zurück zu führen.
DIE LEHREN DER VERGANGENHEIT
Speziell in der Nachkriegszeit sind viele Vermögen durch den Besitz von Immobilien entstanden. Grundbesitz, der in den 60er Jahren in München oder Berlin erworben wurde, hat seinen Wert bis heute vervielfacht. Dabei blieb dieser Besitz frei von den Risiken einer Inflation und hielt sich stabil auch in Zeiten der Euro-Einführung. Historisch wächst seit den 80er Jahren die Quadratmeterzahl pro Kopf je Wohnung, gleichzeitig steigt die Zahl der Single-Haushalte. Proportional hierzu wird also auch die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen.
INFLATION: VERNICHTUNG VON VERMÖGEN
Durch die niedrige Inflationsrate in Deutschland fällt es im Einzelfall kaum ins Gewicht, dass auch hier der Geldwert kontinuierlich sinkt. In der Summe sind es tatsächlich große Vermögen, die durch die Inflation in Deutschland vernichtet werden. Wer ein Sparbuch oder einen Sparvertrag hat, stellt nach Abzug der Inflationsrate und den zu entrichtenden Steuern manchmal sogar fest, dass seine Einlagen eine negative Rendite ausweisen. Als Besitzer einer Immobilie stellt man einen stabilen Wert gegen diese Einflüsse. So kann bei vermieteten Objekten der Mietzins an die Inflation angepasst werden. Im Falle einer Fremdfinanzierung des Objektes, wirkt sich die Inflation sogar positiv auf die zu leistenden Raten aus.
NIEDRIGE HYPOTHEKENZINSEN WIE NIE
Die Zinsen für Hypotheken befinden sich auf einem historischen Tiefstand, nachdem sie in den vergangenen Jahren kontinuierlich gefallen sind. Ein Darlehen über 10 Jahre kann aktuell zu einem Zinssatz von rund 3 Prozent abgeschlossen werden. Wenn man hierzu den langjährigen Durchschnittswert von zehnjährigen Hypothekendarlehen heranzieht, stellt man fest, dass dieser bei mehr als sieben Prozent liegt.
Für die Käufer gilt es in solch einer Situation, die niedrigen Zinsen zur möglichst schnellen Tilgung ihrer Kredite zu nutzen, da schwer abzusehen ist, wie teuer eine übliche Anschlussfinanzierung werden kann. Auf der Grundlage einer Tilgung von einem Prozent sind es immerhin rund 38 Jahre, bis die entsprechenden Kredite vollständig zurückgezahlt sind. Dieser Zeitraum reduziert sich mit einer Erhöhung der Tilgung auf zwei Prozent schon auf nur noch rund 27 Jahre.
MEHR STEUERVORTEILE NUTZEN
Von staatlicher Seite gibt es stets Bemühungen, dass Investitionen in Bestand im Sinne der Allgemeinheit und der Regierung durchgeführt werden. Die Steuervorteile, die ein Immobilienbesitz – je nach der individuellen steuerlichen Situation – hierdurch bringen kann, ermöglichen es, dass der Staat sich aktiv an der Vermögensbildung des Eigentümers beteiligt.
KRISENSICHERES INVESTMENT
Zu den wichtigsten Vorteilen von Immobilienbesitz zählt die hohe Wertstabilität dieses Investments. Auch in Zeiten der Finanzkrisen sind Wohnungen in Deutschland im Wert immer noch leicht angestiegen. Auf dem vorläufigen Höhepunkt der Krise im Jahr 2008 erhöhte er sich im Schnitt um 0,6 Prozent, im darauffolgenden Jahr 2009 war es sogar ein Prozent.
Vergleicht man diese Entwicklung mit der des Deutschen Aktien Index DAX, wird man feststellen, dass dieser im selben Zeitraum um mehr als 25 Prozent gefallen ist. Diese Krisensicherheit gehört zu den am häufigsten genannten Gründen für die Entscheidung zur Investition in Immobilien.
RAUM FÜR FLEXIBILITÄT
Speziell in mittleren und gehobenen Einkommensklassen erfordern moderne Arbeitsverhältnisse ein hohes Maß an Flexibilität. Sei es, dass der Arbeitgeber einen Mitarbeiter an einem neuen Ort beschäftigen will, oder dass Fachkräfte abgeworben werden und mit dem Job-Wechsel auch in eine andere Stadt ziehen. Dies bedeutet allerdings längst nicht mehr, dass auch das Eigenheim am alten Wohnort verkauft werden muss. Eine ganze Reihe von Verwaltern als örtliche Dienstleister bieten inzwischen ihre Unterstützung bei der Vermietung der eigenen Immobilie an. Sie bleibt so weiterhin ein Bestandteil des Vermögensaufbaus und wirft darüber hinaus zusätzliche Rendite ab. Wer sich für den Bau oder den Kauf einer Immobilie entscheidet und noch auf längere Sicht vollständig berufstätig ist, sollte deshalb auch eine gute Vermietbarkeit des Objektes immer im Auge behalten.
MEHR VERMÖGEN IM RUHESTAND
Wer möglichst frühzeitig Immobilieneigentümer wird, verfügt im Alter insgesamt über ein deutlich höheres Vermögen als jemand, der sein Leben lang Mieter war. Eine diesbezügliche Untersuchung einer Marktforschungsgesellschaft stellte fest: Eigentümer von Immobilien im Alter von 55 bis 59 Jahren verfügen über ein etwa sechsmal so hohes Vermögen wie Mieter in derselben Altersklasse.
Immobilieneigentümer mit einem Monatseinkommen von 2.000 bis 2.500 Euro verfügen bei Eintritt in den Ruhestand über ein Vermögen von etwa 229.000 Euro. Vergleicht man dies mit ähnlichen Einkommensverhältnissen bei Mietern, so liegt hier im Schnitt der Vermögenswert nur bei knapp 37.000 Euro.
BEZAHLTES HEIM ERSPART DIE MIETE
Es galt lange als Binsenweisheit, ist aber tatsächlich die Wahrheit: als Altersvorsorge gibt es kaum etwas Besseres als das abbezahlte, selbstgenutzte Wohneigentum. Mit den geringeren Bezügen im Alter, die auch perspektivisch als staatliche Rente nicht mehr deutlich zunehmen werden, liegt die entscheidende Kostenersparnis in der Mietfreiheit. Wer am Ende seiner Berufstätigkeit in der Situation ist, keine Miete zahlen zu müssen, hat nachweislich erheblich mehr Geld zur freien Verfügung. Man kann hier bei einer verbesserten Netto-Einkommenssituation in einer Größenordnung von rund 30 Prozent ausgehen. Angesichts der als Rentner zur Verfügung stehenden Zeit steigert dies natürlich wesentlich die Lebensqualität. Auch hier gilt es noch einmal darauf zu achten, dass der Tilgungssatz nach Möglichkeit in einer Größenordnung von 2 Prozent oder mehr liegen sollte. So wird am ehesten gewährleistet, dass die eigene Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand auch wirklich bezahlt ist.
STEUERVORTEILE BEIM VERERBEN
In Deutschland muss bei Wohneigentum das nachweislich selbst genutzt ist, keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Dies gilt grundsätzlich, wenn die Immobilie an einen Ehepartner oder den anderen Teil einer eingetragenen Lebensgemeinschaft vererbt wird. Hier spielt auch der Wert des Hauses oder der Wohnung keine Rolle.
Bei erbenden Kinder gilt als Einschränkung, dass sie nur dann keine Erbschaftssteuer zahlen müssen, wenn die Wohnfläche des Objekts die Größe von 200 Quadratmetern nicht überschreitet. Gleiches gilt in diesem Fall für Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind und die in die Situation kommen, die Großeltern zu beerben.
Trotzdem spielt die eigene Nutzung der Räumlichkeiten eine wichtige Rolle. Die beschriebenen Regelungen für Kinder und Enkel gelten nur unter der Bedingung, dass sie die Immobilie für mindestens zehn Jahre weder vermieten, noch verpachten oder gar verkaufen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
© Text: Ralf Robert Hundt – Erstveröffentlichung aus der 33. Ausgabe des WOHNRAUM-Magazin.de | Juni – August 2013 – Foto: frank peters
